A Barolo e in Alto Adige i vigneti più preziosi, poi Bolgheri e Montalcino: l’indagine del Crea

Sebbene il mercato del vino accusi da tempo più di una difficoltà, i valori fondiari, almeno quelli delle denominazioni e dei territori più importanti, sembrano tenere, quanto meno nei loro valori massimi. Almeno stando alle anticipazioni dell’Indagine annuale sul mercato fondiario in Italia, curata dal Crea con il suo centro di Politiche e Bioeconomia, con il supporto del Conaf, relativa al 2025. Anno i cui “il mercato delle compravendite dei terreni agricoli riprende quota, ma con velocità diverse lungo la Penisola. Nel 2025 i valori medi crescono dello 0,9%, con un prezzo nazionale che sfiora i 23.000 euro ad ettaro e una forte forbice territoriale: dai 48.900 euro del Nord-Est agli 8.600 euro delle Isole. I terreni di maggior pregio si concentrano generalmente nelle pianure, con alcune eccezioni legate a produzioni specializzate”. Tra cui, appunto, quelli del vino. Al top assoluto, guardando ai dati letti da WineNews, restano i vigneti nelle zone del Barolo Docg “nella bassa Langa di Alba”, dove si stimano quotazioni massime di 2,3 milioni di euro ad ettaro (partendo da un minimo di 350.000 euro ad ettaro). Seguono, per quotazione massima, i vigneti altoatesini Doc nella zona del Lago di Caldaro, a 1.100 euro ad ettaro (partendo da 600.000 euro, il valore “minimo” più alto tra quelli dei vigneti), mentre si dividono il terzo gradino del podio, con un valore massimo di 1 milione di euro ad ettaro, i vigneti Doc di Bolgheri (che partono da un minimo di 300.000 euro) e quelli Docg del Brunello di Montalcino (dove si parte, però, da 250.000 euro). Terreni che sono anche i più quotati in assoluto, in una “top 10” nazionale, su vari settori, che contempla anche i meleti della Val Venosta (tra 430.000 e 720.000 euro ad ettaro) e quelli della Val d’Adige (tra 380.000 e 570.000 euro ad ettaro), i vigneti di Valdobbiadene dedicati al Prosecco Docg (tra 300.000 e 550.000 euro ad ettaro), e ancora, sempre in Alto Adige, i vigneti Doc della bassa Val Venosta e della Valle Isarco di Bressanone (in entrambi i casi quotati tra 300.000 e 500.000 euro) e i terreni per l’ortofloricoltura irrigua nella Piana di Albenga, in Liguria (tra 280.000 e 500.000 euro).
Tornando ai vigneti, che spuntano in molti casi valori, comunque, ben sopra la media nazionale dei terreni agricoli, vanno da 230.000 a 450.000 quelli a Nord di Trento (in gran parte dedicati al Trentodoc, ndr), da 300.000 a 400.000 euro ad ettaro quelli Docg delle Colline di Asolo (anche qui in buona parte dedicati al Prosecco del territorio), mentre quotano tra 150.000 e 300.000 euro ad ettaro quelli Doc di Saint-Christophe, in Valle d’Aosta, e della Collina Bresciana, in Lombardia. Ancora, si va 90.000 a 210.000 euro per un ettaro di Chianti Classico Docg nella zona di Firenze (più basse le quotazioni del versante senese, tra 90.000 e 150.000 euro ad ettaro), dai 120.000 ai 200.000 euro ad ettaro per i vigneti Doc delle Colline Bergamasche, da 105.000 a 171.000 euro per i vigneti Doc della Valtellina, e ancora dai 65.000 ai 150.000 euro ad ettaro per i vigneti di pianura del Basso Piave, e tra 60.000 e 140.000 per i vigneti Doc del Collio, terra dei grandi bianchi del Friuli-Venezia Giulia.
Più in generale, dal rapporto, emerge che “domanda e offerta restano in sostanziale equilibrio, con una lieve prevalenza della prima e un numero di scambi stabile. Gli acquisti sono trainati soprattutto dagli agricoltori, mentre tra i venditori prevalgono quanti cessano l’attività e i proprietari di terreni ereditati che non intendono coltivarli. Ad orientare le scelte contribuiscono anche le misure della Pac 2023-2027 e la domanda di superfici per impianti di energie rinnovabili”.
Stabile il mercato degli affitti, spiega il Crea, ma con la domanda che si fa sempre più selettiva. “I canoni restano sostanzialmente invariati, con aumenti nelle aree più produttive. Le richieste si concentrano su terreni irrigui, accorpati, accessibili e meccanizzabili, oltre che sulle superfici destinate a colture specializzate. A sostenerle sono soprattutto le aziende strutturate, gli operatori zootecnici e i contoterzisti, mentre i terreni marginali faticano maggiormente a trovare conduttori.
Sul fronte dell’offerta pesano la cessazione delle aziende più piccole e la mancanza di ricambio generazionale. Anche le dinamiche territoriali sono differenti: nel Nord la domanda è più sostenuta nelle pianure irrigue e nei distretti zootecnici, mentre nel Mezzogiorno il mercato è meno dinamico e l’offerta è più ampia nelle aree interne”.
Guardando al futuro, nel complesso, “gli operatori non prevedono grandi cambiamenti negli equilibri del mercato fondiario. Oltre il 40% prevede, tuttavia, un aumento dei terreni disponibili, soprattutto per effetto della cessazione delle attività agricole nelle aree marginali. Per gli affitti si prospetta, invece, una sostanziale continuità, con una domanda sempre più concentrata sulle superfici a maggiore potenziale produttivo”.

Focus - Alcuni esempi di valori fondiari dei vigneti (anno 2025, fonte: Crea)

Vigneti nelle zone del Barolo Docg nella bassa Langa di Alba (Cuneo) - minimo 350.000 euro/massimo 2,3 milioni di euro
Vigneti Doc nella zona del Lago di Caldaro (Bolzano) - minimo 600.000 euro/massimo 1,1 milioni di euro
Vigneti Docg nelle colline di Montalcino (Siena) Brunello di Montalcino - minimo 250.000 euro/massimo 1 milione di euro
Vigneti Doc Bolgheri (Livorno) - minimo 300.000 euro/massimo 1 milione di euro
Vigneti Docg di Valdobbiadene (Treviso) - minimo 300.000 euro/massimo 550.000 euro
Vigneti Doc nella bassa Val Venosta (Naturno, Bolzano) - minimo 300.000 euro/massimo 500.000 euro
Vigneti Doc nella Valle Isarco di Bressanone (Varna, Bolzano) - minimo 300.000 euro/massimo 500.000 euro
Vigneti a nord di Trento - minimo 230.000 euro/massimo 450.000 euro
Vigneto Docg colline di Asolo e pedemontana (Treviso) - minimo 300.000 euro/massimo 400.000 euro
Vigneti Doc a Saint-Christophe (Aosta) - minimo 150.000 euro/massimo 300.000 euro
Vigneti Doc nella collina bresciana - minimo 150.000 euro/massimo 300.000 euro
Vigneti Docg Chianti Classico (Firenze) - minimo 90.000 euro/massimo 210.000 euro
Vigneti Doc delle colline bergamasche - minimo 120.000 euro/massimo 200.000 euro
Vigneti Doc superiore della Valtellina (Sondrio) - minimo 105.000 euro/massimo 171.000 euro
Vigneti di pianura del basso Piave (S. Donà, Venezia) - minimo 65.000 euro/massimo 150.000 euro
Vigneti Docg Chianti Classico (Siena) - minimo 90.000 euro/massimo 150.000 euro
Vigneti Doc nella zona del Collio (Gorizia) - minimo 60.000 euro/massimo 140.000 euro
Vigneti da vino di piccole dimensioni a Pantelleria (Trapani) - minimo 120.000 euro/massimo 140.000 euro
Vigneti Doc Candia colli apuani (Massa-Carrara) - minimo 75.000 euro/massimo 135.000 euro
Vigneti nella zona centrale della provincia di Pordenone - minimo 70.000 euro/massimo 120.000 euro
Vigneti Doc nei Colli Euganei (Padova) - minimo 50.000 euro/massimo 110.000 euro
Vigneti Doc nei Colli orientali (Udine) - minimo 50.000 euro/massimo 110.000 euro
Vigneti Doc a Gattinara (Vercelli) - minimo 50.000 euro/massimo 100.000 euro
Vigneti Doc Moscato nella zona di Canelli (Asti) - minimo 70.000 euro/massimo 100.000 euro
Vigneti Doc nei Castelli Romani (Roma) - minimo 50.000 euro/massimo 100.000 euro
Vigneti da vino Doc e Igt nelle pendici dell’Etna (Catania) - minimo 50.000 euro/massimo 100.000 euro
Vigneti di collina nella zona occidentale della provincia di Vicenza - minimo 55.000 euro/massimo 95.000 euro
Vigneti Doc nell’alta valle del Nervia (Imperia) - minimo 55.000 euro/massimo 90.000 euro
Vigneti Doc nelle colline litoranee di Albenga (Savona) - minimo 70.000 euro/massimo 85.000 euro
Vigneti Doc nei colli Albani (Roma) - minimo 60.000 euro/massimo 85.000 euro
Vigneti nel comune di Suvereto - minimo 45.000 euro/massimo 80.000 euro
Vigneti Doc nelle colline litoranee di Giulianova (Teramo) - minimo 25.000 euro/massimo 75.000 euro
Vigneti Doc di pregio nell’astigiano (escluso Moscato) - minimo 40.000 euro/massimo 70.000 euro
Vigneti Doc nelle colline dell’Enza (Reggio Emilia) - minimo 52.000 euro/massimo 70.000 euro
Vigneti Doc nella zona del Piglio (Frosinone) - minimo 50.000 euro/massimo 70.000 euro
Vigneti Doc nelle colline litoranee di Chieti - minimo 25.000 euro/massimo 70.000 euro
Vigneti Doc nelle colline litoranee di Ortona (Chieti) - minimo 25.000 euro/massimo 70.000 euro
Vigneti Doc nelle colline litoranee di Roseto degli Abruzzi (Teramo) - minimo 25.000 euro/massimo 70.000 euro
Vigneti Doc nelle colline di Parma - minimo 48.000 euro/massimo 68.000 euro
Vigneti Doc Cinque Terre (La Spezia) - minimo 45.000 euro/massimo 65.000 euro
Vigneti Doc nelle colline del medio Pescara (Pescara) - minimo 25.000 euro/massimo 65.000 euro
Vigneti nella Capitanata meridionale (Foggia e Barletta-Andria-Trani) - minimo 38.000 euro/massimo 62.000 euro
Vigneti Doc Erbaluce Caluso (Torino) - minimo 41.000 euro/massimo 60.000 euro
Altri vigneti Doc (Asti) - minimo 25.000 euro/massimo 60.000 euro
Vigneti Igt pianeggianti/collinari (Siena) - minimo 30.000 euro/massimo 60.000 euro
Vigneto Doc Montecarlo (Lucca) - minimo 40.000 euro/massimo 60.000 euro
Vigneti Doc nelle colline del Taburno (Benevento) - minimo 33.000 euro/massimo 60.000 euro
Vigneti Doc nelle colline di Avellino (Avellino) - minimo 25.000 euro/massimo 60.000 euro
Vigneti Doc nelle colline dell’Irpinia centrale (Avellino) - minimo 25.000 euro/massimo 60.000 euro
Vigneti Doc nella collina piacentina - minimo 38.000 euro/massimo 52.000 euro
Vigneti nella bassa collina del Sillaro (Bologna) - minimo 40.000 euro/massimo 52.000 euro
Vigneti da tavola irrigui nella pianura di Monopoli (Bari) - minimo 30.000 euro/massimo 52.000 euro
Vigneti Doc nella media collina (Ancona) - minimo 27.000 euro/massimo 50.000 euro
Vigneti da tavola a Naro-Canicattì (Agrigento) - minimo 29.000 euro/massimo 50.000 euro
Vigneti Doc del Piceno (Ascoli Piceno) - minimo 24.000 euro/massimo 49.000 euro
Vigneti da tavola (a tendone) nella provincia di Caltanissetta - minimo 28.000 euro/massimo 48.000 euro
Vigneti Doc nell’Oltrepò pavese - minimo 30.000 euro/massimo 45.000 euro
Vigneti Doc nelle colline di Montefalco (Perugia) - minimo 35.000 euro/massimo 45.000 euro
Vigneti Doc di Matelica (Macerata) - minimo 25.000 euro/massimo 45.000 euro
Vigneti Doc nella Valdinievole (Pistoia) - minimo 30.000 euro/massimo 41.000 euro
Vigneti nella zona di Galluccio (Caserta) - minimo 30.000 euro/massimo 40.000 euro
Vigneti Doc nelle colline del Calore (Benevento) - minimo 22.000 euro/massimo 40.000 euro
Vigneti da tavola nella pianura di Taranto - minimo 25.000 euro/massimo 40.000 euro
Vigneti irrigui a Marsala (Trapani) - minimo 22.000 euro/massimo 37.000 euro
Vigneti Doc nella collina del Vulture (Potenza) - minimo 27.000 euro/massimo 35.000 euro
Vigneti da vino asciutti di piccole dimensioni nelle aree interne dell’Agrigentino - minimo 20.000 euro/massimo 35.000 euro
Vigneti Doc nella zona della Nurra (Sassari) - minimo 29.000 euro/massimo 35.000 euro
Vigneti Doc nella collina tipica di Orvieto (Terni) - minimo 25.000 euro/massimo 34.000 euro
Vigneti da vino asciutti di piccole dimensioni a Monreale-Partinico (Palermo) - minimo 21.000 euro/massimo 34.000 euro
Vigneti Doc nella zona del Parteolla (Cagliari) - minimo 27.000 euro/massimo 33.000 euro
Vigneti da vino nella zona di Manduria (Taranto) - minimo 19.000 euro/massimo 32.000 euro
Vigneti Doc nella zona del Vermentino di Gallura (Sassari) - minimo 26.000 euro/massimo 32.000 euro
Vigneti nella collina litoranea (Campobasso) - minimo 24.000 euro/massimo 31.000 euro
Vigneti Doc Orvieto (Terni) - minimo 16.000 euro/massimo 30.000 euro
Vigneti Doc nelle colline di Perugia - minimo 23.000 euro/massimo 30.000 euro
Vigneti Doc nella zona di Montefiascone (Viterbo) - minimo 20.000 euro/massimo 30.000 euro
Vigneti Doc nei monti Ernici (Frosinone) - minimo 15.000 euro/massimo 30.000 euro
Vigneti di Cori (Latina) - minimo 30.000 euro/massimo 30.000 euro
Vigneti da vino a tendone a Francavilla F. (Brindisi) - minimo 18.000 euro/massimo 30.000 euro
Vigneti nella collina interna (Campobasso e Isernia) - minimo 14.000 euro/massimo 28.000 euro
Vigneti nella pianura di Copertino (Lecce) - minimo 18.000 euro/massimo 28.000 euro
Vigneti nelle colline litoranee di Gaeta (Latina) - minimo 19.000 euro/massimo 26.000 euro
Vigneti nella collina litoranea sud-orientale di Cosenza - minimo 16.000 euro/massimo 26.000 euro
Vigneti Doc nella zona del Cannonau dell’Ogliastra (Nuoro) - minimo 12.000 euro/massimo 19.000 euro