PASSATA LA BOLLA IMMOBILIARE CHE, FINO AL 2009, AVEVA PORTATO AL BOOM DEI PREZZI DEI VIGNETI, IL MERCATO NEI TERRITORI DEL VINO TORNA A CRESCERE, SPECIE IN TOSCANA, VENETO E PIEMONTE. MA PER PARTIRE CI VUOLE ALMENO 1 MILIONE DI EURO

La bolla che aveva portato gli investitori di tutto il mondo a setacciare le colline dell’Astigiano e del Chianti, la Maremma e la Marca Trevigiana, pronti a ricoprire d’oro le poche aziende vitivinicole disponibili a vendere vigneti e annesse pertinenze, è “svaporata” sul finire del 2009, sotto i colpi della crisi economica. Dopo 4 anni, però, le compravendite nel comparto hanno ritrovato un certo equilibrio, con la ricomparsa sul mercato di buone opportunità per investire in immobili e vigneti. Un ritrovato brio confermato dal Centro Studi di Casa.it (www.casa.it), il portale immobiliare più visitato d’Italia, che, nei giorni del Vinitaly di Verona, ha analizzato l’offerta inclusiva di terreni coltivati a vite, parte residenziale e pertinenze produttive (cantine e macchinari) nel periodo 2012/2013, evidenziando una crescita del +5,8% annuo, con trattative d’acquisto che, nel 90% dei casi, partono oggi da valori pari o superiori al milione di euro. Il sogno di cambiare vita e lavoro rilevando poderi e aziende vinicole resta, perciò, non proprio alla portata di tutti: per avere ragionevoli prospettive di ritorno sull’investimento è necessario sapersi muovere con accortezza e cognizione di causa nelle situazioni dei territori. Inoltre, comprare un’azienda vinicola e saperla gestire sono due cose assai diverse, come hanno imparato a loro spese quegli investitori di metà anni ‘90 che si erano illusi di ottenere grandi guadagni dalle loro produzioni senza avere idea delle difficoltà cui sarebbero andati incontro.

Focus - I “valori in campo” di Casa.it
Quotazioni ad alta gradazione
In Piemonte, nell’area dell’Asti, il valore di un ettaro di vigneto è stabile e compreso tra i 70.000 e gli 80.000 euro. Nella zona di produzione del Barolo e del Barbaresco il costo è rispettivamente di circa 230.000 e 350.000 euro, in flessione di poco meno del 20% sul 2009. Va comunque ricordato che per certi cru delle due Docg non esiste prezzo, anche perché nessuno vende. Anche nel più grande vigneto della Lombardia, l’Oltrepò Pavese, la situazione è molto variegata: dentro il perimetro della Doc un ettaro a vite vale oggi tra i 35.000 e i 45.000 euro. Non mancano, tuttavia, appezzamenti che, per ragioni diverse, spuntano quasi il doppio della media.Stabile negli ultimi anni il valore dei vigneti in Alto Adige che oscilla tra 600.000 e 1 milione di euro l’ettaro.
Nella zona di produzione del Prosecco Doc, nel Trevigiano, un ettaro di vigneto vale tra 110.000 e 200.000 euro, che salgono a 300.000/400.000 in quella storica del Prosecco Docg. In discesa sono le quotazioni della zona di produzione del Cartizze: se nel 2009 un ettaro era quotato anche 1,8 milioni di euro, oggi, ammesso e non concesso di trovare qualcuno che venda, la quotazione oscillerebbe tra 1,1 e 1,2 milioni di euro. In Emilia Romagna un ettaro di vigneto per la produzione di Lambrusco oggi può superare anche i 90.000 euro, con un incremento, a seconda dei casi, di oltre il 20% sul 2009. In Romagna, nella culla della Doc Sangiovese, in media un ettaro di vigneto vale introno ai 40.000 euro, pari a un +14% sul 2009.
In Toscana, le quotazioni per il Brunello di Montalcino sono rimaste immutate a circa 400.000/500.000 euro a ettaro.
Più abbordabili gli affari se ci spostiamo al Sud d’Italia e nelle Isole. In Puglia, i vigneti della Doc Castel del Monte spuntano cifre intorno ai 30.000 euro a ettaro. In ribasso, invece, quelli del Trapanese, dove si registra un decremento che arriva anche al 30% rispetto ai 50.000 euro degli inizi del 2009. In tutta la Sardegna, infine, i prezzi dei vigneto non sono mutati nell’ultimo lustro, fatta eccezione per quelli dedicati alla produzione del Vermentino di Gallura Docg, che oggi quotano intorno agli 80.000 Euro l’ettaro (+3%).
Prezzi “chiavi in mano”
Se si guardano i valori della regione più ricca di offerta in questo momento, la Toscana, si possono trovare in vendita delle aziende nel Chianti a prezzi variabili fra i 15 e i 20 milioni di euro, interi borghi (da restaurare) venduti a 9 milioni di euro, piuttosto che aziende in Maremma a meno di 5 milioni. Quotazioni similari in Piemonte, naturalmente nella zona dell’Astigiano, delle Langhe e del Roero, dove i prezzi “chiavi in mano” non scendono mai sotto i 2,5/3 milioni di euro. In Lombardia, soprattutto nell’area dell’Oltrepò Pavese, i prezzi sono decisamente più contenuti, restando in un range che varia fra 1 e 1,5 milioni di euro per i terreni più ampi. Tuttavia esistono casali di campagna con una produzione molto limitata di vitigni locali (soprattutto croatina) con prezzi di vendita fra i 700.000 e i 900.000 euro.
Nel Sud Italia, soprattutto in Puglia e Sicilia, il “terroir” negli ultimi 15 anni è stato oggetto di un’accorta politica di riqualificazione che, insieme a una efficace strategia di marketing, ha portato i vini locali a livelli di eccellenza. Pur non toccando le punte viste in Toscana o Piemonte, si parte da valori di almeno 1 milione di euro per toccare i 5/6 milioni per gli appezzamenti maggiori in cui sono inseriti bagli o antiche masserie di grande impatto.
“Stabilire il reale valore di un vigneto ai fini dell’investimento - spiega Daniele Mancini, amministratore delegato www.casa.it - è un’operazione complessa, dove entrano in gioco non solo le variabili agronomiche, ma anche il valore aggiunto legato alla fama del territorio, al blasone del marchio di denominazione e alla tradizione della tipologia prodotta localmente. Le quotazioni a ettaro e chiavi in mano hanno un valore indicativo. Una stima realistica, inoltre, non può non tenere conto del fatto che il mercato del vigneto “puro”, staccato dalle proprietà immobiliari e dagli altri asset materiali e immateriali di un’azienda vinicola, in Italia pare essere del tutto marginale”.