Lo studio condotto dall’Inea su “L’andamento del mercato fondiario in Italia nel 2005” non lascia dubbi: con un tasso di inflazione pari all’1,9% in media a livello nazionale, la variazione 2005/2004 dei valori fondiari espressi in termini reali è stata pari all’1,8%, ovvero una differenza dello 0,1%. “In una prospettiva di lungo periodo - commentano i ricercatori dell’Inea, Andrea Povellato e Gianluca Santi - sembra essersi invertita la tendenza all’aumento dei prezzi reali che si era affermata a partire dal 1996”.
La nuova riforma della Pac (Politica Agricola Comunitaria), entrata in vigore proprio nel 2005, ha modificato i meccanismi di sostegno al mondo agricolo in modo radicale e sta determinando un clima di incertezza e una certa prudenza nelle trattative per lo scambio di terreni, che si amplifica o diminuisce a seconda che i terreni siano o meno dotati dei diritti agli aiuti.
Ma allarmismi a parte, “in Italia c’è sempre fame di terra perché ce n’è poca” come ripete da sempre l’economista agrario Giorgio Amadei. Chi desidera comprare nelle zone più vocate dei vigneti doc e docg trova ancora prezzi da capogiro. Volendo stilare una top five delle regioni troviamo al primo posto il Trentino Alto Adige dove vigneti doc in provincia di Bolzano e a nord di Trento sono stati venduti tra i 262 ed i 430 mila euro per ettaro. Segue al secondo posto la Toscana, dove il valore dei vigneti docg nelle colline di Montalcino (Siena) si muove entro una forbice di prezzi per ettaro tra 270 e 350 mila euro. La Lombardia è al terzo posto e qui i terreni vitivinicoli doc della Valtellina sono sorpassati da quelli della collina bresciana che si scambiano tra i 150 ed i 190 mila euro. Il Veneto, in quarta posizione raggiunge le quotazioni massime (150/430 mila) nel trevigiano, ma anche la zona intorno al Lago di Garda si difende (77/220 mila). Infine, il Piemonte, quinto posto, con i vigneti doc tra le province di Torino, Cuneo e Asti che si attestano tra i 36 ed i 70 mila euro per ettaro. Fuori classifica ma con onore è il Lazio, l’unica regione che tiene testa ai big con i terreni doc dei Castelli Romani con prezzi che oscillano tra 77 e 114 mila euro. Zoccolo duro sono il Friuli Venezia Giulia (35/94 mila), Umbria (60/75 mila), l’Emilia Romagna (50/68 mila), la Liguria (36/52 mila), Marche (25/50 mila) che tra alti e bassi si mantengono anche se calano leggermente. Campania, Molise e Abruzzo variano dai 28 ai 46 mila euro per ettaro che insieme ai fanalini di coda Basilicata (18/36), Sicilia (19/30), Calabria (16/26), Sardegna (15/19), Puglia (11/20) che mantengono praticamente inalterato il prezzo della terra.
Secondo gli operatori del settore, l'introduzione del pagamento unico aziendale, sotto forma di diritti all'aiuto assegnati agli agricoltori anziché ai proprietari del fondo, dovrebbe avere effetti significativi sul mercato della terra ma i pareri non sono del tutto concordi.
La flessione registrata nel mercato fondiario deriva anche dall'andamento congiunturale dell'economia agricola non particolarmente brillante. Negli ultimi anni si sono alternate annate che hanno risentito di eventi climatici avversi ad annate in cui la congiuntura mercantile è stata negativa. La contrazione dei prezzi dei prodotti agricoli e l'aumento dei costi di produzione hanno inciso pesantemente sulle aspettative dei potenziali investitori. Permane sempre una consistente domanda di terreni da parte di operatori che intendono aumentare la dimensione delle imprese per recuperare economie di scala, ma l'elevato livello delle quotazioni fondiarie e le prospettive poco rassicuranti per i redditi agricoli stanno inducendo molti di loro ad attendere momenti migliori.
Malgrado non sia possibile quantificare il fenomeno nel dettaglio, una parte degli scambi ha visto protagonisti gli operatori extra-agricoli che hanno deciso di acquistare o vendere in base ad una logica di differenziazione degli investimenti. Sembra, peraltro, ravvisabile una certa stagnazione delle compravendite effettuate dagli operatori extra-agricoli. È probabile che i buoni risultati che si sono riscontrati in questi ultimi anni nel mercato azionario e obbligazionario abbiano indotto una parte di questi investitori a destinare la liquidità in eccesso verso questi mercati piuttosto che nel mercato fondiario. Una certa competizione potrebbe derivare anche dal mercato immobiliare urbano, dove la crescita dei prezzi sembra non conoscere soste.
Daniela Vidotto
Le cifre - Quotazioni minime e massime dei terreni a vocazione vinicola espressi in migliaia di euro per ettaro
Piemonte
Vigneti Doc Erbaluce Caluso (To) 41/52
Vigneti Doc nella bassa Langa di Alba (Cn) 36/70
Vigneti Doc di pregio dell’astigiano (escluso Moscato) 30/50
Vigneti Doc Moscato - Zona Canelli (At) 35/60
Altri vigneti Doc (At) 15/26
Val d’Aosta
Vigneto a Quart (Ao) 39/67
Lombardia
Vigneto Doc superiore della Valtellina (So) 47/78
Vigneti specializzati nella collina bresciana 150/190
Vigneti Doc nell’Oltrepò pavese 24/38
Azienda mista viticola nella collina morenica (Mn) 50/78
Trentino Alto Adige
Vigneti a nord di Trento 262/462 Vigneti DOC del Lago di Caldano (Bz) 284/430
Veneto
Vigneti della valle dell’Illasi e della zona del Lago di Garda (Vr) 77/220
Vigneto di pianura nella zona orientale del vicentino 46/75
Vigneto di collina nella zona occidentale della provincia di Vicenza 43/90
Vigneti Doc nelle colline nord-orientali del trevigiano 150/430
Vigneti non Doc nella zona nord-orientale della provincia di Treviso 62/155
Vigneto di pianura del basso Piave (S.Donà Veneto) 74/106
Vigneti della pianura padovana 41/70
Friuli Venezia Giulia
Vigneti Doc nei Colli Orientali (Ud) 35/94
Vigneti Doc nella zona del Collio (Go) 46/75
Vivai viticoli di Rauscedo (Pn) 39/63
Vigneto nella zona centrale della provincia di Pordenone 50/67
Liguria
Vigneto Doc a Dolceacqua (Im) 36/52
Emilia Romagna
Vigneti Doc nella collina piacentina 30/38
Vigneto Doc in collina (Pr) 40/60
Vigneto Doc della Pianura di Reggio Emilia 50/68
Podere frutti-viticolo fondovalle media Collina Modenese 48/67
Vigneti nella Bassa Collina del Reno (Bo) 26/52
Toscana
Terreni vitiolivicoli nella pianura Lucca 24/37
Terreni vitiolivicoli nell’Ombrone pistoiese 14/18
Azienda vitiolivicola del Chianti Classico nelle colline di Greve (Fi) 55/78
Terreni vitiolivicoli nelle colline di Firenze 24 34
Podere vitiolivicolo con seminativi nella collina litoranea di Pisa 28/33
Azienda vitiolivicola in Valdarno (Ar) 16/22
Terreni vitiolivicoli nella Val d’Elsa senese 30/40
Vigneto Docg nelle colline di Montalcino (Si) 270/350
Umbria
Vigneti Doc delle colline di Perugia 21/26
Vigneti Doc della collina tipica di Orvieto (Tr) 25/30
Vigneti Doc delle colline di Montefalco (Pg) 60/75
Marche
Vigneto Doc della zona delle colline tra Cesano e Misa (An) 25/38
Vigneto Doc di Matelica (Mc) 25/50
Vigneto Doc del Falerio (Ap) 18/30
Lazio
Vigneto Doc della zona di Montefiascone (Vt) 18/23
Vigneto DOC dei Castelli Romani (Rm) 77/114
Vigneto DOC delle colline dei Colli Albani 60/80
Vigneto delle colline litoranee di Gaeta (Lt) 22/26
Vigneto DOC dei Monti Ernici (Fr) 18/31
Vigneto Doc della zona del Piglio (Fr) 50/80
Abruzzo
Vigneti Doc nelle Colline di Roseto degli Abruzzi (Te) 23/46
Vigneto Doc nelle colline litoranee di Chieti (Ch) 20/42
Molise
Vigneto DOC della fascia costiera (Cb) 31/34
Campania
Vigneto della zona di Galluccio (Ce) 17/26
Vigneto Doc colline del Calore (Bn) 29/40
Vigneto Doc delle colline del Taburno (Bn) 21/29
Vigneto Doc nelle colline dell’Irpinia Centrale (Av) 28/38
Puglia
Vigneti della zona orientale (Ta) 11/20
Vigneti a tendone di Francavilla F. (Br) 12/15
Vigneti ad alberello della Pianura di Copertino (Le) 6/14
Basilicata
Vigneto Doc Vulture (Pz) 18/36
Calabria
Vigneto collina litoranea sud-orientale di Cosenza 15/26
Fonte: Inea, http://www.inea.it/progetti/mercato_f.cfm)
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