Tra investimenti di impresa, capitali da immobilizzare e fondi di investimento, cresce il valore dei vigneti italiani, soprattutto nei territori storici e di maggior successo sui mercati. L’analisi di WineNews e le quotazioni top del Belpaese

Il fascino indiscusso dei paesaggi vitati; il mercato del vino che, nonostante le incertezze del settore e dell’economia in generale, continua a tirare e crescere, con territori dove sviluppa un notevole valore aggiunto; il sistema chiuso delle autorizzazioni per l’impianto di nuovi vigneti; la voglia di imprese, gruppi assicurativi e finanziari, ma anche fondi di investimento, di immobilizzare capitali: sono tanti i fattori in gioco che hanno fatto sì che nell’ultimo mezzo secolo, pochi beni in Italia abbiano avuto livelli di rivalutazione come i vigneti delle denominazioni più prestigiose del vino italiano. Numeri che, secondo un’analisi di www.winenews.it tra imprenditori, intermediari ed insider del settore, parlano di rivalutazioni nell’ordine del 2.500% per un ettaro di vigneto a Brunello di Montalcino, del 1.400% per l’Amarone della Valpolicella, e di oltre il 700% per un ettaro a Barolo (esclusi i cru più pregiati), per citare i casi più clamorosi. “Ma nonostante questo, negli ultimi mesi, si è intensificato notevolmente il fenomeno del “merger & acquisition” nel mondo del vino, italiano e non solo - sottolinea il direttore WineNews, Alessandro Regoli - con affari non solo tra imprese del settore, ma anche con investimenti di capitali da altre realtà e da parte di fondi di investimento di ogni angolo del mondo”, che hanno portato ad una ulteriore crescita delle quotazioni dei vigneti a livelli mai raggiunti (come i migliori cru di Barolo che sfiorano i 2 milioni di euro ad ettaro, o quelli di Cartizze, il top del Prosecco Docg, ad oltre 1,5 milioni di euro), e che qualcuno giudica più come oggetto di speculazione che come progetti di impresa.
“In pochissimi territori del vino top d’Italia, da Barolo a Barbaresco, con i loro cru, da Montalcino a Bolgheri, alla stregua dei grandi terroir internazionali come Borgogna e Bordeaux - sottolinea Regoli - le valutazioni dei vigneti stanno andando talmente in alto che spesso sono oggetto d’interesse, o comunque più alla portata, di fondi di investimento e realtà che hanno grandi disponibilità finanziarie, piuttosto che appetibili e raggiungibili da chi fa progetti di impresa esclusivamente legati al vino, e di quello vive”. Si parla ovviamente di situazioni estreme, visto che il successo ed il valore di un territorio va di pari passo con quello che il vino ha sul mercato, ed è evidente che le cose non vadano nello stesso modo ovunque, in un Paese dal sistema vitivinicolo così variegato e frammentato come quello italiano. “Ad oggi - spiega ancora Regoli - la situazione tra i vigneti del Belpaese è assai variegata. Certo è che non è tutto rose e fiori: in una sorta di polarizzazione, se ci sono territori i cui valori crescono, ci sono anche altri in difficoltà e decisamente meno attrattivi, dove la dinamica delle quotazioni è di segno opposto”.
E c’è un altro aspetto importante da considerare. “Al di là delle valutazioni di massima, a fare poi il vero prezzo sono tante condizioni particolari: dall’età dei vigneti, per esempio, alla loro posizione, o al fatto che siano confinanti o meno con altri già di proprietà dell’acquirente, caratteristica che, come avviene per il mercato immobiliare in generale, spesso porta le quotazioni effettive ben più in alto nella norma”.
Evidentemente, dall’indagine di WineNews nei territori e tra gli operatori, le regioni dove le quotazioni sono più alte sono quelle in cui, da un lato sono state portate a compimento acquisizioni di una certa importanza nel recente passato e, dall’altro, dove la domanda sul prodotto finale è più forte. In Toscana, dunque, in testa resta saldo Montalcino dove un ettaro di vigneto a Brunello oscilla tra i 450.000 ed i 550.000 euro, segue Bolgheri, dove un ettaro è stimato tra i 350.000-450.000 euro. Vale dai 130.000 ai 200.000 euro un ettaro a Chianti Classico, mentre a Montepulciano un ettaro di vigneto iscritto all’albo del Vino Nobile può valere tra i 140.000 e i 160.000 euro. Spostandosi in Maremma, un ettaro di vigneto a Morellino di Scansano si aggira sui 100.000 euro, stessa quotazione per un vigneto impiantato a Chianti Rufina, che rappresenta un’eccezione sul valore del resto del Chianti quotato sugli 80.000 euro. Lo stesso vale, più o meno, per la denominazione bianchista più importante della Regione, quella della Vernaccia di San Gimignano, che vede i propri ettari quotati tra i 70.000 ed i 90.000 euro.
In Piemonte, un ettaro a Barolo vale da 1 a 1,5 milioni di euro con punte a 2 milioni per i cru più prestigiosi. Valori importanti che non hanno un effetto “traino” per esempio per i vigneti iscritti a Barbaresco dove un ettaro vale tra i 400.000 ed i 500.000 euro. Anche se, di fatto, non c’è grande mercato nelle due denominazioni top della Regione. Bene anche i vigneti del variegato mondo Barbera, dove si vai dai 70.000 ai 100.000 euro ad ettaro, con le quotazioni migliori sul fronte della Barbera d’Asti, ma si può arrivare anche a 120.000 o qualche cosa in più nel Nizza. Mentre il Moscato d’Asti viaggia sugli 80-90.000 euro ad ettaro.

In Veneto, i vigneti rossisti più preziosi restano quelli coltivati ad Amarone, quotati sui 400.000 euro nella Valpolicella non Classica, mentre nella zona Classica si va dai 450.000 ai 600.000 euro ad ettaro. Ma, naturalmente, il successo del Prosecco sui mercati mondiali ha portato anche i vigneti della zona a incrementare le proprie quotazioni. E così, un ettaro vitato a Prosecco Doc (23.000 gli ettari complessivi), costa sui 250.000 euro (come un ettaro a Pinot Grigio, ad ora, sotto la nuova Doc delle Venezie, ndr), mentre uno sotto la Docg Conegliano Valdobbiadene (8.000 ettari) può valere dai 400.000 ai 600.000 euro, con il cru Cartizze (dove le compravendite sono in realtà inesistenti, con 106 ettari frazionati tra oltre 140 proprietari) che può arrivare anche a 1,5-2 milioni di euro. Decisamente importanti anche le quotazioni dei vigneti del Lugana, sui 250.000 euro ad ettaro. Più contenuto il valore del Soave che si attesta comunque su una confortante forbice tra i 120.000 e i 180.000 euro.
In Alto Adige, soprattutto per le particolari condizioni in cui sono coltivate le viti, un ettaro a vigneto resta ancora molto prezioso, aggirandosi sui 400.000 euro con punte che sfiorano anche 1 milione di euro per gli appezzamenti più importanti, ma, anche in questo caso, le trattative reali sono rarissime se non nulle. Buone le quotazioni per un ettaro vitato a Franciacorta che oscilla tra i 170.000 ed i 300.000 euro, un valore comune ai vigneti che producono le bollicine del Trentodoc, che possono però avere delle quotazioni in specifiche zone che sfiorano i 350.000 euro. Anche in Friuli Venezia Giulia se guardiamo ad una ben delimitata zona di produzione e cioè il Collio, la forbice è interessante e si aggira tra i 100.000 e i 200.000 euro, con qualche micro appezzamento che arriva a 250.000 euro ad ettaro.

Allineato su valori più bassi il “borsino” dei vigneti del Centro-Sud Italia. In Umbria un ettaro di Montefalco Sagrantino sfiora i 100.000 euro, mentre nelle Marche uno di Verdicchio di Jesi o di Verdicchio di Matelica sta in una forbice tra i 70.000 gli 80.000 euro, e un vigneto nel Conero è quotato sui 70.000 euro ad ettaro. Un po’ più consistente la valutazione di un ettaro di Etna Doc, denominazione superstar della Sicilia che oscilla tra gli 80.000 e i 120.000 euro.
Questo il quadro generale delle cifre che, tuttavia, vanno adeguatamente lette. “In molte zone la compravendita dei vigneti è praticamente ferma ed ovviamente questo non è un segnale di per sé negativo, in altre si tratta di prezzi puramente indicativi che vanno poi concretizzati con l’enorme variabilità che, come detto, un bene come un vigneto ha in sé. Si va, solo per fare alcuni esempi, dall’esposizione alla natura geologica dei terreni, dall’età dei vigneti impiantati all’appartenenza a specifiche sottozone e, naturalmente, a quella a determinate denominazioni. Così, per uno di questi motivi o per alcuni che si sovrappongono, si verificano situazioni eclatanti dove il prezzo di un ettaro di vigneto raggiunge cifre a dir poco stellari”.

Ma, al di là di queste differenze, quanto costa, di base, un ettaro vitato? Le spese necessarie alla realizzazione di un vigneto, in generale, comprendono 7 centri di costo principali: preparazione del terreno, varietà del vitigno, densità e sesto, tipologia d’impianto, eventuale sistema d’irrigazione, realizzazione finale. Per comodità, nel determinare questo costo, si parte da un terreno “nudo” a seminativo (intorno ai 20.000 euro ad ettaro), a cui si aggiungono i 7 centri di costo per un totale che si aggira tra i 50.000 e i 90.000 euro ad ettaro (la forbice comprende naturalmente le moltissime variabili).
In ogni caso, è evidente che come ogni investimento, anche quello in vigna, è fatto per avere un ritorno. “E in un settore come il vino, la prospettiva è congenitamente a lungo termine, e pertanto è necessario sapersi muovere con accortezza e cognizione di causa nelle situazioni dei vari territori. Stabilire il reale valore di un vigneto ai fini dell’investimento resta un’operazione complessa - precisa ancora Alessandro Regoli - dove entrano in gioco non solo le variabili agronomiche, ma anche il valore aggiunto legato alla fama del territorio, al blasone della denominazione e alla tradizione della tipologia prodotta e agli altri asset materiali e immateriali che connaturano l’azienda e il territorio”. Tra questi, dall’analisi WineNews, riveste una fondamentale importanza quello della “marca” (aziendale ma anche di territorio) che raccoglie essenziali elementi quali, identità, personalità, cultura progettuale, capacità innovativa, coscienza ecologica, storicità e know how, che costituiscono il surplus necessario nelle moderne economie del brand equity. In questo senso, le quotazioni a ettaro “chiavi in mano” hanno un valore indicativo.