NEL 2009 IL PREZZO DELLA TERRA A +0,1% SUL 2008, CON CONTRAZIONI IN ITALIA CENTRALE (-0,8%) E IN MONTAGNA E ALTA COLLINA (-0,4-0,7%). A TRAINARE IL MERCATO SONO LE ENERGIE “VERDI”: LO DICE L’INEA

Il prezzo medio della terra nel 2009 ha raggiunto un valore prossimo ai 18.000 euro ad ettaro, pur con differenze sensibili da regione a regione che riflettono la diversa redditività delle produzioni agricole e più in generale il dinamismo delle economie locali. Rispetto al 2008 il prezzo della terra è rimasto sostanzialmente stabile come media nazionale (+0,1%), mentre a livello di singole zone geografiche si segnala la contrazione dei prezzi nelle regioni dell’Italia centrale (-0,8%) e nelle zone della montagna e collina interna (-0,4-0,7%). A dirlo è l’Inea, l’Istituto Nazionale di Economia Agraria, secondo il quale, “la sostanziale stabilità dei prezzi si è ulteriormente accentuata dopo un paio d’anni di deboli aumenti. Le continue difficoltà sui principali mercati agricoli, i consistenti aumenti dei prezzi dei mezzi tecnici e lo sfavorevole contesto economico generale sono le cause di fondo dell’attuale stagnazione degli scambi nel mercato fondiario. La domanda di terra è decisamente meno dinamica rispetto a qualche anno fa e dal lato dell’offerta si attendono momenti migliori per modificare il portafoglio degli investimenti”.

Secondo l’Inea, il confronto con il tasso di inflazione mette in evidenza una riduzione dei prezzi in termini reali (-0,6%). La contrazione è stata meno pronunciata rispetto a quanto avvenuto nel 2008 per via dell’aumento molto debole dei prezzi al consumo che si è verificato nel 2009 (+0,7%). Se si esclude il 2007 in cui i prezzi reali sono rimasti stabili, per l’Inea, la tendenza negativa prosegue ormai da cinque anni e non sembra vi siano all’orizzonte punti di svolta. Negli ultimi cinque anni, infatti, il patrimonio fondiario si è svalutato mediamente del 6% in termini reali, con punte massime del -10% nel Veneto e in altre aree dove i prezzi della terra erano cresciuti in misura molto consistente a partire dalla fine degli anni Novanta.

Per contro, soltanto Piemonte, Liguria, Valle d’Aosta e Marche presentano ancora una leggera crescita dei valori in termini reali nel medesimo periodo. “Già negli scorsi anni - ricorda Inea - è stato rilevato che non sembra plausibile parlare di drastica riduzione di una bolla immobiliare, analogamente a quanto è avvenuto in altri paesi e nel settore immobiliare urbano, dato che l’aumento delle quotazioni fondiarie verificatosi in precedenza in Italia, nella media, non è mai stato particolarmente eclatante. Soltanto nel caso dei vigneti in alcune zone vocate si sono avuti, effettivamente, rapidi aumenti dei valori fondiari. Le difficoltà delle principali economie mondiali - prosegue l’Inea - si riflettono anche nel settore agricolo, che si trova a scontare redditi in calo e un accesso al credito sempre più difficile”. Per questo, secondo l’Inea, la leva del risparmio non può essere sufficiente a ridare vigore al mercato fondiario, in assenza delle anticipazioni finanziarie che arrivano sotto forma di prestiti e mutui dal sistema bancario. Tra i nuovi fattori che influiscono sul mercato fondiario sta emergendo la sempre più rilevante richiesta di terreni adatti all’installazione di impianti eolici e, più recentemente, di impianti fotovoltaici. Per quanto si tratti di estensioni abbastanza modeste, la particolarità delle nuove destinazioni d’uso e, soprattutto, l’eccezionalità delle risorse finanziarie scambiate, sottolinea l’Inea, ne fanno un argomento all’ordine del giorno. Generalmente l’acquisizione degli appezzamenti adatti a questo genere di impianti avviene su base temporanea piuttosto che attraverso acquisti veri e propri, ma i corrispettivi contrattati per ottenere il “diritto di superficie” (diverso, quindi, da un contratto di affitto) sono talmente elevati che possono arrivare a superare il valore stesso del fondo.

Nel 2009, inoltre secondo l’Inea, è proseguita la tendenza dei canoni ad incorporare l’entità degli aiuti previsti, definendo una sorta di mercato parallelo tra terreni dotati o meno di titoli. Nelle regioni centro-settendrionali è molto attiva l’attività dei contoterzisti che, oltre ad offrire i consueti servizi, cercano di ottimizzare la propria struttura di impresa ricorrendo a terreni in affitto su cui impiegare i mezzi meccanici ed usufruendo anche della fiscalità agraria agevolata. Per l’Inea, nonostante anche al Sud e nelle Isole le superfici in affitto nell’ultimo decennio siano aumentate, gli operatori segnalano ancora un atteggiamento di sfiducia da parte dei proprietari a concedere terra in affitto, non sentendosi abbastanza tutelati sul diritto di proprietà. “Tuttavia - conclude l’Inea - si conferma l’accelerazione nel processo di regolarizzazione dei contratti stipulati, anche se restano diffuse in molte aree interne del Paese forme contrattuali atipiche (accordi verbali, compartecipazione, pagamenti in natura). Aumenta la domanda di seminativi per la coltivazione di colture energetiche (maggiore nelle regioni del Nord) e sono sempre più frequenti contrattazioni di lungo periodo, tra aziende agricole e grandi società private per l’istallazione di impianti fotovoltaici ed eolici, con canoni annui molto elevati (sino a 4.000 euro/ha), assolutamente indipendenti dalle caratteristiche agronomiche dei terreni”.