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Terre e vigneti, il boom ora rallenta. Quotazioni ancora alte per le aree pregiate ... I prezzi della terra? Crescono a ritmi di gran lunga superiori all’inflazione dal 1997. La fame di terra, in particolare di vigneti, ha ridato spinta alle aree collinari e vivacizzato un mercato – soprattutto al Sud – stagnante. Due le motivazioni che hanno alimentato il boom: la fuga dalla Borsa e dalle ‘fregature’ dei vari investimenti cartacei (bond, azioni, ecc) e la spinta degli investitori extra-agricoli, alla caccia di un salvadanaio sicuro ma anche di un buen retiro nella campagna toscana o in un agriturismo umbro. Quindi una scelta di vita, o di stili di vita. Ma la crescita inarrestabile delle quotazioni – qualcuno parla esplicitamente di una nuova ‘bolla’ speculativa – è arrivata al punto di svolta. Secondo le ultime tabelle elaborate dall’Inea si vede che nel 2003 la spinta si è esaurita, il volume degli scambi è calato. L’aumento medio dei valori fondiari cresce ancora in termini nominali (+3,3%) ma dello 0,7 appena in termini reali. Quindi praticamente stabile rispetto alle quotazioni del 2002. “I rialzi maggiori sono quelli dei terreni coltivati con i prodotti a più elevato valore aggiunto, come i vigneti Doc e Docg, o situati nelle aree economicamente dinamiche, come il Nord-Est, o coinvolti nei grandi progetti infrastrutturali, o i "corridoi" per l'alta velocità ferroviaria e le autostrade – spiega Andrea Povellato, ricercatore Inea -. Ben diverso è il trend delle valutazioni su terreni dalle colture marginali o delle regioni meridionali”.
Insomma non è più tempo di grandi affari, chi li ha fatti li ha fatti, ma questo – spiega un anonimo mediatore di terreni tra Toscana e Umbria – “è più il momento di vendere che di comprare”. I prezzi dei terreni restano sui massimi, comprare potrebbe voler dire investire un capitale che non garantisce più una rivalutazione annua costante. E quanto al reddito, con le attuali quotazioni dei prodotti agricoli (vino compreso), peggio che andar di notte. Anche qui chi ha avuto ha avuto, e chi ha dato ha dato.
C’è poi un altro motivo di fondo che frena gli acquisti di molti imprenditori agricoli: l’avvio della recente riforma dei meccanismi della Politica agricola comunitaria, la Pac, che attribuisce il pagamento dei contributi Ue non più ai proprietari ma ai conduttori dei terreni, il cosiddetto ‘disaccoppiamento’. I nuovi meccanismi comunitari segmenteranno ulteriormente il mercato fondiario – spiega Povellato - causando la distinzione netta di scambi e prezzi dei terreni dotati di diritto al premio Pac da quelli privi. “Tutto questo crea sul mercato una situazione di incertezza. Gli scambi sono molti calati di volume. Come i prezzi delle case, anche le quotazioni fondiarie possono andare incontro a ribassi”. La media nazionale dei valori fondiari è sui 15.000 euro per ettaro, attorno ai 30 milioni delle vecchie lire, con punte di 29.000 euro nel Nord Est, 20.000 nel Nord Ovest, 10-11.000 al Centro-Sud per finire a 8.000 nelle Isole. Ovviamente la situazione varia (e di molto) di area in area, a seconda delle tipologie di aziende e di terreni.

NORD OVEST – In Lombardia i valori crescono del 6%, in particolare sono attivi suinicoltori e allevatori di bovini da carne a caccia di seminativi e prati. Il vigneto continua ad essere la tipologia più richiesta, soprattutto nel Bresciano e Mantovano. I vigneti doc del Franciacorta variano dai 125.000 ai 175.000 euro/ettaro, più ‘risparmiosi’ quelli della Valtellina (47-78.000) e dell’Oltrepò pavese (24-38.000).

NORD EST – Qui la terra vale in media 30.000 euro/ettaro, che in pianura diventano 35.000. La domanda prevale sull’offerta e maggiormente attivi sono i coltivatori diretti, i proprietari di aziende medio-grandi e i vitivinicoltori. Le maggiori richieste si indirizzano sui vigneti e sui seminativi irrigui di pianura. Spiccano i vigneti del Prosecco (fino a 410.000 euro/ettaro) e della Valpolicella (fino a 245.000 euro). In Emilia Romagna dominano i seminativi, ma si apprezzano anche i vigneti del Bolognese (fino a 50.000 euro) e del Reggiano (fino a 65.000). Il kiwi traina le quotazioni della collina faentina (fino a 70.000 euro), il sangiovese spinge fino a 85.000 euro i prezzi della collina riminese.

CENTRO – Qui è solo la Toscana a spuntare il maggior incremento (+2,5%) del prezzo della terra a causa di una domanda sostenuta di operatori extragricoli. Stabili le quotazioni dei seminativi, in crescita i vigneti. Nell’Aretino c’è richiesta di pascoli e foraggere per allevamenti di Chianina; l’ulivo spinge i valori nelle province di Siena e Pisa (+6%). Top della classifica i vigneti di Montalcino (250-310.000 euro) e i vivai del Pistoiese (200-235.000). In Umbria fa boom il Sagrantino a Montefalco (55-70.000), valore top della regione. Nelle Marche orti e frutteti delle pianure litoranee di Pesaro e Ascoli sono i più apprezzati (fino a 70-80.000 euro) mentre i vigneti doc del verdicchio variano dai 38.000 euro (Ancona) ai 50.000 di Matelica (Mc).