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Case con vigneto, WineNews: “Le superfici vitate in Italia conservano il proprio peso patrimoniale” ... Il contributo del comparto enoico all’economia italiana non è dato solo dal giro di affari che questo crea con la vendita delle bottiglie sui mercati interni ed esteri, è possibile rintracciarlo anche nel settore immobiliare. Gli esperti di WineNews, agenzia quotidiana di comunicazione sul mondo del Vino e del cibo, ci hanno spiegato in che modo l’interesse degli investitori nei terreni coltivati a vigneto influisce sul valore della proprietà.

Ha contribuito a mantenerne il loro valore elevato nonostante la crisi, benché i vigneti italiani non siano stati esenti da fenomeni speculativi. Dal 2009 la “bolla” sembra essersi definitivamente sgonfiata e i prezzi hanno ritrovato, nel corso dei successivi cinque anni, un certo equilibrio, rivalutandosi fino al 20% nel caso dei prezzi dei vigneti a denominazione, secondo una rivelazione di Assoenologi del 2014. In anni in cui persino il mattone ha subito un calo dei prezzi, i vigneti sembrano aver salvaguardato meglio il proprio peso patrimoniale, quindi da un punto di vista immobiliare sono una buona opportunità d’investimento.

Che opportunità d’investimento ci sono dal punto di vista dell’imprenditore vinicolo?

“Per avere ragionevoli prospettive di ritorno su questo tipo di investimento, che notoriamente è a lungo termine, è necessario sapersi muovere con accortezza e cognizione di causa nelle situazioni dei vari territori. Stabilire il reale valore di un vigneto ai fini dell’investimento resta un’operazione complessa, dove entrano in gioco non solo le variabili agronomiche, ma anche il valore aggiunto legato alla fama del territorio, al blasone della denominazione e alla tradizione della tipologia prodotta e agli altri asset materiali e immateriali che connaturano l’azienda e il territorio.

Comprare un’azienda vinicola e saperla gestire sono poi due cose assai diverse, come hanno imparato a loro spese quegli investitori di metà Anni ’90 che si erano illusi di ottenere grandi guadagni dalle loro produzioni senza avere idea delle difficoltà cui sarebbero andati incontro. Un elemento quest’ultimo che pare sia stato ricevuto adeguatamente, visto che i passaggi di proprietà tra aziende vitivinicole sono sempre più ad appannaggio di chi vuole davvero fare vino”.

Quanto può valere un ettaro di vigneto produttivo nel Bel Paese?

“Dare numeri precisi su quanto vale un ettaro di vigneto non è semplice, perché le variabili sono molteplici: si va dal costo dei diritti d’impianto, all’esposizione, alla natura geologica dei terreni, all’età dei vigneti impiantati, all’appartenenza a specifiche sottozone e, naturalmente, a quella a determinate denominazioni. Così, per uno di questi motivi o per alcuni che si sovrappongono, si sono verificate situazioni eclatanti dove il prezzo di un ettaro di vigneto ha raggiunto cifre a dir poco stellari.

E’ il caso dei vigneti del Cartizze, vertice della piramide qualitativa del Prosecco, che, ammesso che si trovi qualcuno disposto a vendere (un fenomeno quello della mancanza di un numero considerevole di trattative che, peraltro, coinvolge molte se non quasi tutte le zone produttive più importanti), hanno raggiunto anche la cifra record di 1,2 milioni di euro.

O, per fare un altro esempio, i vigneti piantati a Cannubi, la collina più importante del Barolo, dove un ettaro può valere anche più di 700.000 euro. Ma va detto che, nei fatti, si tratta quasi sempre di stime virtuali, sia per la loro poca rappresentatività in termini di ettari sul mercato, sia perché fanno capo a zone di produzione altamente di successo e storia in cui non esiste un vero e proprio mercato o esiste in forme del tutto sporadiche e marginali”.

Dalle rilevazioni di WineNews, se a Montalcino un ettaro di vigneto a Brunello oscilla tra i 250.000-350.000 euro, restando il territorio più “prezioso”, si fa decisamente sotto Bolgheri, dove un ettaro a vigneto è stimato fra i 300.000-320.000 euro: un territorio, quello bolgherese, dove però il mercato della compravendita di vigneti è praticamente bloccato e che, virtualmente, potrebbe addirittura raggiungere i valori di Montalcino.

A Montepulciano un ettaro di vigneto iscritto all’albo del Vino Nobile può valere tra i 150.000-200.000 euro, un valore interessante, che resta alto anche per mancanza di diritti d’impianto. Vale dai 120.000 ai 130.000 euro un ettaro di vigneto a Chianti Classico, con punte di 150.000 euro per gli appezzamenti più vocati nelle “sottozone” storiche, soprattutto del versante senese della denominazione. Si attestano sui 100.000 euro le stime per un ettaro di vigneto a Morellino di Scansano, una denominazione quest’ultima che, specie nel recente passato, gode di un trend positivo.

Per chi invece cerca opportunità d’investimento in zone storiche, ma con prezzi inferiori a 100mila euro l’ettaro?

“Restando sempre in Toscana, per un ettaro di vigneto a Chianti le stime parlano di 80.000 euro nelle sottozone Colli Aretini, Colli Fiorentini Colli Senesi, Colline Pisane, Montalbano e Montespertoli, tranne che in quella della Rufina, dove un vigneto è stimato sui 100.000 euro. Sulle stesse cifre si aggirano anche i terreni Doc tra le colline di Montefalco, in Umbria.

Interessanti per gli investitori anche alcune aree del Sud: sulle pendici dell’Etna i prezzi possono oscillare tra i 60.000 e i 120.000 euro, 50 e 60.000 euro ad ettaro nella zona di Taurasi, in Campania. In aree marginali un ettaro di vigneto in Italia viene venduto mediamente a 36.000 euro.

Probabilmente le cifre stratosferiche che circolavano alcuni anni fa, rappresentando una approssimazione un po’ per eccesso del valore dei vigneti più importanti d’Italia, si sono contratte, ma resta fermo il fatto che le superfici vitate in Italia conservano il proprio peso patrimoniale”.