Il Sole 24 Ore

Gli immobili rurali nel mirino dell’Imu ... Dal 2012 l’imposta municipale colpirà i fabbricati strumentali e anche le abitazioni ... L’ennesima manovra fiscale del 2011- contenuta nel Dl 201 del 6 dicembre 2011- non risparmia il settore agricolo. Infatti, con una certa sorpresa, vengono assoggettati all’imposta municipale i fabbricati rurali che da sempre sono sfuggiti a qualsiasi tassazione, in quanto il loro reddito era ricompreso nella tariffa di reddito dominicale. L’articolo 13 del decreto legge 201- nella sua versione attuale - anticipa al 10 gennaio2012 l’applicazione dell’imposta municipale propria (Imu), originariamente prevista dal 2014. Si tratta di un’imposta di natura patrimoniale che ha per oggetto i terreni e i fabbricati, compresa l’abitazione principale; questo prelievo è sostitutivo dell’Ici oltre che dell’Irpef sulla rendita catastale. La base imponibile si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per i fabbricati e del 25% per i terreni, per un apposito coefficiente stabilito dalla norma (160 per le abitazioni, 60 per i fabbricati di categoria D, 120 per i terreni, e così via).

Base imponibile estesa

il comma 8 dell’articolo prevede espressamente l’assoggettamento a imposta con la aliquota dello 0,2% (al posto dello 0,76% ordinario) per i fabbricati rurali a uso strumentale indicati all’articolo 9 del Dl 557/93: ai sensi dell’articolo 7 del Dl 70/2011 si tratta delle costruzione iscrivibili in catasto fabbricati nella categoria D/io. Nessuna esclusione viene prevista nemmeno per le abitazioni rurali (categoria A/6, classe R) che, pur non essendo richiamate espressamente, ricadono nella categoria dei fabbricati classificati nella categoria A (aliquota di imposta 04% con detrazionedi200 euro, se si tratta di abitazione principale, altrimenti 0,76 per cento). Ne consegue che dall’anno 2012 aumenta la base imponibile dell’imposta municipale, che ha sostituito l’Ici assumendo anche il valore catastale dei fabbricati destinati al ricovero degli animali, i magazzini dei prodotti agricoli, le serre, i locali destinati al ricovero degli attrezzi, gli mi- pianti di produzione di energia mediante risorse agroforestali o fotovoltaiche, eccetera Inoltre, non sembrano escluse le case rurali: né quelle destinate all’abitazione del titolare della impresa agricola, né quelle utilizzate dai dipendenti.

Il nodo

L’inclusione delle case rurali tra gli immobili soggetti a Imu pone il problema dei fabbricati che risultano sprovvisti di rendita, perché correttamente iscritti iscritti nel catasto terreni. Infatti, soltanto a seguito dell’emanazione del Dm 28/1998 le nuove costruzioni rurali, o quelle oggetto di ristrutturazione odi trasferimento, sono state iscritte obbligatoriamente nel catasto fabbricati.
Tenuto conto che l’articolo 13 del Dl 201/2011 considera i fabbricati iscritti in catasto, con una lettura strettamente letterale - intendendo “catasto” come “catasto fabbricati” - si potrebbe concludere che le costruzioni ancora inserite nel catasto terreni sono escluse dalla imposta municipale. Tuttavia sarebbe palese la disparità di trattamento per fabbricati uguali e con le medesime funzioni, per cui è ipotizzabile che anche le costruzioni non iscritte nel catasto fabbricati saranno soggette a Imu. D’altra parte, la volontà di assoggettare a imposta le costruzioni rurali emerge chiaramente dal comma 14 dell’articolo 13 del Dl 201, che abroga il comma 1-bis dell’articolo 23 del Dl 207/2008; tale norma disponeva che le costruzioni rurali non dovevano essere considerate fabbricati. Come fare, però, per la rendita mancante? Si potrebbe provvedere secondo le regole applicate per l’Ici: per le abitazioni si assume la rendita di una abitazione similare mentre per i fabbricati strumentali di categoria D si assume il costo di costruzione odi acquisto, rivalutato (articolo 5, comma 3, del Dlgs n. 504/1992); ma qui sorge il problema che le aziende agricole generalmente non hanno la contabilità. In ogni caso, è un tema che andrebbe meglio chiarito dal Parlamento convertendo in legge il Dl 201/2011.

I calcoli

La base imponibile dell’imposta municipale si determina per i fabbricati abitativi rivalutando la rendita catastale del 5% e quindi moltiplicando il risultato per i6o; per i fabbricati di categoria D il moltiplicatore della rendita catastale è pari a 6o. Peri terreni agricoli il reddito dominicale si rivaluta del 25% e si moltiplica il risultato per 120. Sulla base imponibile così ottenuta si applica la aliquota dell’Imu. Relativamente ai terreni, permane l’esenzione per quelli ricadenti nelle zone montane e di collina, mentre non appare più applicabile la riduzione dell’imposta fino al valore di 129,11 euro (articolo 9 del Dlgs n. 504/92 per i terreni coltivati da coltivatori diretti ed imprenditori agricoli iscritti negli elenchi previdenziali). Dovrebbe rimanere vigente l’agevolazione secondo cui le aree edificabili ‘coltivate da questi soggetti sono considerate agricole e quindi si valutano con i criteri catastali.