Il Sole 24 Ore

Immobili rurali, sette appuntamenti con catasto e Imu ... Scadenza principale a novembre con la separazione di abitazioni e terreni ... Per i fabbricati rurali il 2012 l’anno del riordino catastale. La prima scadenza è alle porte: c’è tempo fino al 30 giugno per le istanze di variazione catastale nelle categorie A/6 (abitazioni) e D/10 (fabbricati strumentali, come cascine, stalle, vasche per l’acquacoltura e magazzini agricoli). La domanda serve a ottenere l’esenzione Ici - e quindi vale per il passato - ma potrebbe essere opportuna anche ai fini Imu per ottenere il riconoscimento dei requisiti di ruralità: riconoscimento che secondo l’orientamento de ministero dell’Economia (circolare 3/DF) e dell’agenzia del Tertitorio (audizione del direttore al Senato del 21 marzo scorso) non dipende dall’inquadramento catastale, ma che molti Comuni cercheranno di circoscrivere alla categoria D/10, fondandosi sulla giurisprudenza della Cassazione. Ecco perché, proprio per prevenire un potenziale contenzioso con i Comuni, la variazione in D/io potrebbe rivelarsi comunque opportuna.

I requisiti di ruralità

Sul tema dei requisiti di ruralità, tutto è cominciato nel 1993, con il Dl 557 che definì i requisiti di ruralità per escludere questa tipologia di edifici dall’applicazione della neonata Ici. Dopo anni di sentenze, nel 2008, la Corte di Cassazione, con due pronunce, stabilì che, per il riconoscimento della ruralità, era necessario anche riaccatastare nelle categorie A/6 eD/10.
Nel 2011 il legislatore, con il Dl 70, ha sposato le tesi della Cassazione (contraria a quella espressa nel 2010 dall’agenzia del Territorio) e ha fissato un termine, la cui ultima data è il 30 giugno, entro cui chiedere la variazione della categoria catastale (ovviamente ci si riferisce ai fabbricati già iscritti nel catasto urbano). Il decreto salva-Italia ha poi abrogato i commi 2-bis, 2-ter e 2-quater dell’articolo 7 del Dl70, relativi alle presentazioni delle domande di variazione della categoria catastale (A/6 e D/io) per gli immobili rurali. Cambiamento normativo da cui discende la lettura contenuta nella circolare 3/DF sull’Imu secondo cui, per il riconoscimento della ruralità (e il godimento dell’aliquota Imu allo 0,2% anziché allo 0,76%) basta il possesso dei requisiti previsti dall’articolo 9 del decreto legge 557 del 1993.

L’accatastamento

La seconda scadenza è invece, il censimento separato di tutti gli immobili attualmente inseriti nel catasto terreni: entro il 30 novembre dovranno, infatti, essere scorporati ed assegnati al catasto fabbricati. Secondo le stime degli esperti in questa situazione c’è un patrimonio immobiliare rilevante: le costruzioni interessate potrebbero oscillare tra i 2,5 e i 3 milioni di unità. Questa operazione genererà una mole enorme di pratiche che si riverserà sugli uffici e determinerà un carico di lavoro inedito.
Tutti i proprietari, siano coltivatori, imprenditori agricoli professionali o semplici possessori, devono rivolgersi ai tecnici autorizzati - ingegneri, architetti, geometri, periti e agronomi - per regolarizzare la loro situazione. Le parcelle variano, oltre che in base alla tipologia e all’altitudine del terreno, secondo le dimensioni e la qualità del manufatto: si va dai 1.000 euro per i fabbricati abitativi più piccoli fino ai 2.500 per le grandi stalle con annessi silos per i mangimi.
L’obiettivo del legislatore è chiaro: individuare con sicurezza i fabbricati rurali ai fini del prelievo fiscale introdotto per la prima volta, per questa categoria di immobili, con l’Imu. La prima scadenza per il pagamento è il 18 giugno ma proprio per le strutture ancora censite con i terreni è previsto il versamento in un’unica soluzione, entro il 17 dicembre.

Le case fantasma

Le regole sull’accatastamento si intrecciano anche con quelle sull’emersione delle case fantasma. L’iscrizione autonoma nel catasto fabbricati potrebbe essere utile per sistemare piccole modifiche a immobili attualmente iscritti al catasto terreni, e non ancora “scoperte” d’ufficio dall’agenzia del Territorio.