Il Sole 24 Ore

Toscana da bere ... Per comprar casa a Montalcino o Montepulciano non basta avere un portafoglio bello gonfio. La voglia di metter radici in questi caratteristici borghi senesi, semisconosciuti fino a trent’anni fa e oggi simbolo delle produzioni vinicole di qualità, rischia di scontrarsi con un ostacolo insormontabile: la scarsità di offerta. Il mercato immobiliare delle due cittadine toscane è, infatti, condizionato dalla limitata disponibilità: chi ha un’abitazione se la tiene (soprattutto in tempi di bassi rendimenti di altri investimenti) e, se non la usa, cerca di affittarla a fini turistici, vista la vivacità del segmento self catering e la prospettiva di veder aumentare il valore. Scenari immobiliari ha stimato che negli ultimi cinque anni le quotazioni residenziali sono lievitate del 27% a Montalcino e del 31% a Montepulciano. La scarsità di offerta vale soprattutto per le case del centro storico, i cui prezzi hanno raggiunto cifre record. A Montalcino - 5.300 abitanti di cui 2.200 in centro - un appartamento storico costa in media 3mila euro al metro quadrato, suscettibili di oscillazione a seconda della dimensione, dell’esposizione e dello stato dell’immobile. «Ma la verità è che l’offerta per questo tipo di abitazioni è praticamente inesistente - spiega Giancarlo Luciani, titolare dell’unica agenzia immobiliare del paese - e si spiega col fatto che un investimento a Montalcino è uno dei più solidi che si possono fare, perché qui non ho mai visto i prezzi tornare indietro». Stessa musica a Montepulciano - quasi 15mila abitanti di cui 5mila nel paese - dove un appartamento di pregio in centro storico, con vista panoramica, arriva a costare 3.500-4.000 euro al metro quadrato, quotazione che scende fino a 1.700-1.800 euro per soluzioni meno prestigiose. «L’offerta è sempre più limitata anche perché l’acquisto di immobili in centro di solito è a lungo termine - dice Paolo Ercolani, titolare dell’omonima agenzia arrivata alla terza generazione - La richiesta proviene da chi cerca una seconda casa, sia italiani che stranieri, ma, negli ultimi tempi, anche da professionisti che vogliono investire in immobili per metterli a reddito. Nel centro storico la rivalutazione è assicurata, e di gran lunga superiore alle nuove costruzioni». Anche i prezzi seguono la stessa dinamica. Se si passa alle nuove lottizzazioni fuori dal centro, le quotazioni scendono vicino a 2.200 euro al metro quadrato sia a Montalcino sia a Montepulciano, ma la richiesta è soprattutto di famiglie locali. Discorso a parte per rustici e casali, che in questo angolo di Toscana trovano le espressioni architettoniche più alte ma anche prezzi da capogiro. Impensabile ormai fare affari comprando a buon mercato una casa colonica da ristrutturare, come accadeva venti/trent’anni fa. Oggi da recuperare c’è rimasto ben poco, e anche l’offerta di immobili ristrutturati è limitata e spesso inserita in un’azienda agricola con terreni e avviamento. A Montalcino l’acquisto di un rustico parte da 500/600mila euro, in pratica sui 2mila euro a metro quadrato per oggetti di grandi dimensioni: ad esempio un casale in mattoni a vista di 340 mq (otto vani più servizi) su due livelli, con un ettaro di terreno di cui mezzo di vigna a Sant’Antimo doc, a 7/8 km dal capoluogo, costa 550mila euro. A Montepulciano, dove si veleggia sui 2.500 euro al mq, si sta aprendo il mercato dei casali "di seconda mano", acquistati da investitori pionieri 15-20 anni fa, trasformati in seconde case, e ora rimessi in vendita a un prezzo vicino ai 3.500 euro al mq per buone ristrutturazioni e buone posizioni. Per chi trova il compratore la plusvalenza è assicurata.

I più richiesti sono i casali

Vent’anni fa piaceva solo agli stranieri "illuminati", oggi far vacanze in campagna attira anche gli italiani, di ogni età o livello sociale. Se si esclude chi può permettersi una seconda casa, una formula sempre più diffusa è l’affitto settimanale, che a Montalcino e Montepulciano, come in gran parte della Toscana, ha trovato terreno fertile grazie alla presenza di rustici e casali adatti a chi insegue tranquillità e relax. Nelle due "regine del vino" una casa in affitto per quattro-sei persone può costare tra i 1.000 e i 2.000 euro a settimana, a seconda delle dimensioni e della stagione. In questo segmento del self catering l’offerta è cresciuta molto negli ultimi anni, per effetto degli investimenti dei privati, che poi si sono indirizzati verso il mercato turistico. Al punto che, dopo il Chianti, la zona tra Montepulciano, Pienza, Montalcino e la Val d’Orcia è una tra le più ricche di case vacanza in campagna. Sul mercato si trovano prezzi per tutte le tasche, anche se per una villa con piscina in luglio e agosto si spendono più di 2mila euro a settimana. Cuendet, storico operatore toscano specializzato nell’affitto di case vacanze di charme, ormai diventato uno dei protagonisti europei del settore, propone una villa di 240 mq con sei posti letto, arredata con mobili di antiquariato e dotata di giardino, piccola piscina e vista panoramica, a 500 metri dal centro storico di Montalcino, a 1.877-2.658 euro, in pratica da 44,6 a 63,2 euro al giorno a persona. Chi preferisce un appartamento da quattro posti letto in una casa colonica in pietra su una collina con vista sull’abbazia di Sant’Antimo, a nove chilometri da Montalcino, può spendere da 1.435 a 2.139 euro, comprese tre ore di aiuto domestico e giardiniere. Prezzi simili a Montepulciano, dove un rustico indipendente di 100 mq con quattro posti letto, vista sulla valle e sui boschi, giardino e corte interna, costa da 692 a 1.129, mentre un appartamento con sei posti letto in una casa colonica a nove chilometri dal paese va da 1.319 a 2.061 euro in alta stagione.

Vigneti di Brunello: un ettaro vale fino a 500.000 euro

Vino, vino, vino e ancora vino. Impossibile far sosta a Montalcino o Montepulciano senza assaggiare una etichetta dei prestigiosi rossi toscani della zona, in testa il Brunello di Montalcino e il Nobile di Montepulciano. Vino, prodotti tipici e gastronomia, del resto, sono tra i principali fattori d’attrazione dell’area, motore del boom turistico degli ultimi dieci anni. La crescita della qualità vinicola è andata di pari passo a quella del valore dei vigneti. L’esempio più eclatante è quello del Brunello: oggi un ettaro di vigna iscritto nell’albo del Brunello di Montalcino costa quasi 400mila euro, e a seconda del contesto può arrivare anche a 500mila. «Ma se per ipotesi fossero in vendita aziende prestigiose il prezzo salirebbe senza alcun parametro», dice Alessandro Regoli, direttore di Winenews, il sito Internet dedicato al mondo del vino. Basti pensare che la tenuta di Castiglion del Bosco a Montalcino, 1700 ettari di cui 55 di vigneti a Brunello e 300 di seminativi, un ricco patrimonio immobiliare completamente da ristrutturare, è passata di mano oltre un anno fa per una cifra vicina a 20 milioni. A comprare è stato un gruppo di imprenditori guidati da Massimo Ferragamo. (arretrato de "Il Sole 24 ore" del 10 luglio 2004)